รู้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนคิดลงทุน

ก่อนที่เราจะซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราพึงรู้สถานการณ์ให้ถ่องแท้ก่อน วันนี้คิดจะลงทุน ได้ล่วงรู้ข้อมูลให้ชัดเจนประกอบการลงทุนเสียก่อนว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร ลงทุนแล้วจะได้รุ่งเรือง ไม่ใช่รุ่งริ่ง!!!
++คาดการณ์อนาคต ปี 2559-2561

จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่า ในปี 2559 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครการ ลดลงจากปีที่แล้ว 4.9% จำนวนหน่วยขายจะเปิดทั้งหมด 97,191 หน่วยหรือลงลงกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็ลดลงเหลือ 340,169 ล้านบาทหรือลงลง 21.8% จากปีที่แล้ว ส่วนราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 3.5 ล้านหรือลดลง 13.1% จำนวนหน่วยต่อโครงการก็ลดลง 5.4%

การที่ปีนี้ลดลงก็เพราะโครงการราคาแพงเกิดขึ้นน้อยกว่าปีที่ แล้ว ในปีที่แล้วผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไม่มากนัก แต่ในปี 2559 สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นคืนนัก การลงทุนซื้อสินค้าของผู้มีรายได้สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเพื่อการเก็งกำไรอาจจะลดน้อยลงไป ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงไปด้วย ส่วนขนาดของโครงการอาจเล็กลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญแต่อย่างใด

คาดว่าในปี 2560 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (ถ้ารัฐบาลคาดการณ์ไม่ผิดพลาด) โดยจะมีการเปิดใหม่ 100,107 รวมมูลค่า 345,368 ล้านบาท และในปี 2561 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 10% เป็นจำนวนหน่วยถึง 110,117 หน่วย และรวมมูลค่าถึง 368,893 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่าจะฟื้นคืนสภาพตอนช่วงก่อนเกิดรัฐประหาร 2557 ซึ่งแสดงว่าการฟื้นตัวถึงระดับต้องใช้เวลาถึง 4 ปีหลังรัฐประหารเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามการประเมินนี้เป็นไปตามการคาดการณ์ของรัฐบาลที่ว่าเศรษฐกิจจะ ปรับตัวดีขึ้น แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น ก็คงต้องคาดการณ์ใหม่

ซื้อตรงไหนดี
ถ้าเป็นไปได้ เราควรซื้อบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน เพราะราคาที่ดินมักจะขึ้นเร็วกว่า ราคาบ้านและห้องชุดพักอาศัยก็ขึ้นเช่นกันแล้วอยากทราบหรือไม่ ราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ที่ไหนพุ่งแรงที่สุด แล้วเราจะไปลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ไหนดีที่สุดผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในช่วงปี 2537-2558 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจมาอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นอย่างไรบ้าง โดยมีรายละเอียด ดังนี้:

1. ในปีล่าสุดที่สำรวจ ปี 2558 ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้น 3.2% ต่ำกว่าปี 2557 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.5% และคาดว่าปี 2559 นี้จะปรับเพิ่มขึ้นเหลือเพียง 3% ตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง

2. โดยเฉลี่ยแล้วใจกลางกรุงเทพมหานครปรับเพิ่มสูงสุดที่ 6.8% สูงกว่าค่าเฉลี่ยรวม เนื่องจากว่าประชาชนในย่านใจกลางเมืองเข้าเมืองมาทำธุรกิจต่าง ๆ ได้สะดวก โดยใช้รถไฟฟ้า จึงทำให้ใจกลางเมืองเติบโตกว่าเขตนอกเมืองเสียอีก
3. โดยสรุปแล้ว กรุงเทพฯ ชั้นนอก ทางด้านเหนือในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเติบโตเพียง 2.0% ด้านตะวันออก เติบโต 3.2% ด้านตะวันตก 2.9% และด้านใต้ 3.3% จะเห็นได้ว่าการเติบโตลงไปทางด้านใต้ของกรุงเทพมหานคร คือ สมุทรปราการเป็นหลัก

4. สำหรับการเปรียบเทียบระหว่างฝั่งธนบุรี และฝั่งกรุงเทพมหานครเดิม (บางกอก) เฉพาะในเขตชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ +5.1% และฝั่งธนบุรี +5.0% บริเวณนี้เป็นเขตต่อเมือง ที่มีการขยายตัวเข้มข้นไปตามแนวรถไฟฟ้า

จะสังเกตได้ว่าแนวเส้นทางสายสีม่วง มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สูงที่สุดถึง 9.6% ในขณะที่แนวสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน แทบไม่มีความเปลี่ยนแปลง เพราะไม่มีรถไฟฟ้าวิ่ง มีเพียงรางเท่านั้น

ห้องชุดแถวไหนราคางอกเงยที่สุด

ย่านปทุมวันถือได้ว่าห้องชุดมีราคาแพงสุด โดยเฉลี่ยคือประมาณ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนที่เพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดคือแถวรัชดาฯ-ห้วยขวาง เพิ่มถึง 47% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาหรือ 8% ต่อปี อย่างไรก็ตามย่านดังกล่าวเทียบกับปทุมวัน ยังมีราคาต่างกันถึง 45%

แม้ห้องชุดที่แพงที่สุดจะมีราคาสูงถึง 4.2 แสนบาทต่อตารางเมตรตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยประเมินไว้ แต่ภาพโดยเฉลี่ยเป็นอีกกรณีหนึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ จึงได้ทำสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาห้องชุดเพื่อเป็นข้อแนะนำประกอบการลงทุนของผู้สนใจ

ห้องชุดที่มีราคาสูงสุดโดยเฉลี่ยอยู่ในย่านปทุมวัน ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 1.5แสนบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 2 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 33% หรือเท่ากับ 5.9% ในย่านนี้ถือว่าห้องชุดมีราคาสูงสุด เป็นจุดที่น่าอยู่อาศัย เดินทางไปยังจุดหมายต่างๆ ด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก โดยที่สูงสุดมีมูลค่าตารางเมตรละ 4.2 แสนบาท ในขณะนี้ก็เริ่มมีห้องชุดขายในราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ

ห้อง ชุดที่มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีสูงสุด ได้แก่ ห้องชุดย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 7.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 47% หรือเท่ากับ 8.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 55% สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะย่านนี้เป็นเขตที่ต่อเนื่องกับใจกลางเมืองและมี การพัฒนาเชิงพาณิชย์เป็นอันมาก

ส่วนย่านสาทรก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ใกล้ใจกลางเมืองที่สุด บริเวณหนึ่ง ห้องชุดย่านสาทร ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 1.4แสนบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 1.7แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 21% หรือเท่ากับ 4.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 85% อย่างไรก็ตามเมื่อข้ามไปฝั่งตากสิน ราคาลดลงมาก โดยห้องชุดย่านตากสิน ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 8หมื่นบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 1.15 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 44% หรือเท่ากับ 7.5% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 58%

ห้องชุดย่านสุขุมวิท 21-63 ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 1.5แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 36% หรือเท่ากับ 6.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 75% แพงกว่าย่านสุขุมวิท 71-105 ที่ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 6.3 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 8หมื่นบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี

แม้อยู่ในย่านใกล้เคียงกัน การมีรถไฟฟ้ากับการไม่มีรถไฟฟ้า ก็ส่งผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ห้องชุดย่านนราธิวาสฯ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 8.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 41% หรือเท่ากับ 7.1% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน แต่ย่านที่ไม่มีคือ ห้องชุดย่านสาธุประดิษฐ์ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 5.5 หมื่นต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 7แสนบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี

ส่วนที่ตั้งอยู่ไกลออกไปคือ ห้องชุดย่านรามคำแหง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 4.6หมื่นบาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 5.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 24% หรือเท่ากับ 4.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 29% จะเห็นว่าย่านนี้ราคาขึ้นช้ากว่าบริเวณอื่น ส่วนหนึ่งก็คงเป็นเพราะไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง
อย่าลืมนะครับ ก่อนลงทุนใด ๆ ศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อน ตามตำราว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง” นะครับ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,215 วันที่ 4 – 7 ธันวาคม 2559