ค่าใช้จ่ายแอบแฝง ที่คนซื้อบ้านมือสอง ลืมคิดถึง
ก่อนจะซื้อบ้านมือสอง นอกจากจะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายหลัก อย่างเช่น ค่าบ้าน ค่าโอนบ้าน ค่าตกแต่งบ้านฯลฯ แต่ท่านทราบหรือไม่ว่า ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เป็นค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่จะมาพร้อมกัน เมื่อต้องโอนบ้าน จะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนั้น วันนี้บ้านบางกอก ได้รวบรวมมาไว้ที่นี่แล้ว ท่านใดที่กำลังจะโอนบ้าน หรือเลือก ซื้อบ้านมือสอง จะได้เตรียมความพร้อม และเตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ทันท่วงที
1. สิทธิ์การใช้และเงินประกันประปาและไฟฟ้า
การ ซื้อบ้านมือสอง นอกจากการตรวจเช็คกรรมสิทธิ์ของผู้ขายที่อยู่หลังโฉนดแล้ว สิทธิ์การใช้และเงินประกันประปาและไฟฟ้าก็เป็นอีกข้อหนึ่งที่ควรคำนึงถึง ท่านควรที่จะเช็คสิทธิโดยสอบถามเรื่องสิทธิ์การใช้และเงินประกันค่ามิเตอร์ประปาและไฟฟ้าจากเจ้าของบ้านคนเก่าให้เรียบร้อย หากเจ้าของบ้านคนเก่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว เราก็จะสามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์นี้ให้มาเป็นของเรา(ผู้ซื้อรายใหม่)ได้โดยต้องเตรียมเอกสาร และ มีค่าใช้จ่ายดังนี้
เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนไปโอนมิเตอร์ประปา
การโอนกรรมสิทธิ์การใช้ประปา
1. ผู้รับโอน สามารถไปยื่นคำร้องขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ส่วนบริการการใช้น้ำสำนักงานประปาสาขาในพื้นที่ของบ้านหลังที่ซื้อ
พร้อมเอกสารประกอบการขอโอน
1.1.สำเนาสัญญาซื้อขายทด.13(ระบุบ้านเลขที่)
1.2.สำเนาบัตรประชาชนผู้โอนและผู้รับโอน
1.3.สำเนาทะเบียนบ้านผู้โอนและผู้รับโอน
1.4.ใบเสร็จค่าน้ำเดือนสุดท้าย(ถ้ามี)
2.ในกรณีที่ผู้โอนยินยอมโอนเงินประกันให้แก่ผู้รับโอน ผู้โอนต้องเซ็นต์ชื่อสลักหลังใบเสร็จเงินประกันการใช้น้ำฉบับจริง หากเงินประกันของผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมยังคงอยู่ครบเต็มจำนวน ผู้รับโอนไม่ต้องวางเงินประกันใหม่ก็ได้ โดยใช้เงินประกันของผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมค้ำประกันไว้ตามเดิม แต่เมื่อใดที่ผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมขอรับเงินประกันคืน ผู้รับโอนจำเป็นต้องวางเงินประกันใหม่ กรณีผู้โอนยินยอมโอนเงินประกันให้ผู้รับโอนและใบเสร็จเงินประกันสูญหาย ให้ใช้แบบฟอร์มหนังสือยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ฯ แทนใบเสร็จเงินประกันได้
- หนังสือมอบอำนาจกรณีผู้โอนไม่สามารถมาดำเนินการเองได้
- สำเนาบัตรประชาชนผู้มอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านผู้มอบอำนาจ
- สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
ในกรณีที่เงินประกันเดิมมีไม่เต็มจำนวน ผู้รับโอนต้องวางใหม่เสมอ
3. ในการโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เพียงแต่ในรายที่ไม่มีใบเสร็จค่าประกันการใช้น้ำเดิม พร้อมการเซ็นต์สลักหลังจากผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมมาแสดง หากไม่สามารถหาผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมได้ ผู้ใช้น้ำต้องวางเงินประกันการใช้น้ำใหม่ตามขนาดของมาตรวัดน้ำ
- ขนาด 1/2 นิ้ว เงินประกัน 400 บาท
- ขนาด 3/4 นิ้ว 600 บาท
- ขนาด 1 นิ้ว 1,500 บาท
เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนไปโอนมิเตอร์ไฟฟ้า
ค่าประกันในการโอนเปลี่ยนชื่อ
อีกกรณี ถ้าผู้มีกรรมสิทธิ์เดิมไม่ยอมโอนเงินประกันไฟฟ้าให้ หรือต้องการขอรับเงินประกันคืน ผู้ซื้อบ้านรายใหม่ก็ต้องเป็นผู้ชำระค่าประกันมิเตอร์น้ำ,ไฟฟ้า ใหม่ดังนี้
อัตราค่าติดตั้งประปาใหม่(ค่าขอมิเตอร์น้ำ)
สำหรับมาตรวัดน้ำทุกขนาด ที่ใช้ท่อแยกเข้ามาตรวัดน้ำไม่เกิน 5 เมตร ค่าใช้จ่ายเป็นดังนี้หมายเหตุ - อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายข้างต้น ให้ใช้ท่อแยกเข้ามาตรวัดน้ำความยาวไม่เกิน 5 เมตร กรณีท่อแยกเข้ามาตรวัดน้ำมีความยาวเกิน 5 เมตร ผู้ขอใช้น้ำต้องเสียค่าท่อส่วนที่เกินตามค่าใช้จ่ายจริง
- ค่าใช้จ่ายตามตารางนี้ ไม่รวมเงินประกันการใช้น้ำ และไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
- เงินประกันการใช้น้ำ ให้เป็นไปตามประกาศของการประปานครหลวง ว่าด้วยการนี้โดยเฉพาะ
- การขอใช้น้ำประปาประเภทชั่วคราว ให้เพิ่มค่าติดตั้งก๊อกน้ำ 1 จุด เป็นเงิน 500 บาท
ค่าธรรมเนียมการขอใช้ไฟฟ้า(ค่าขอมิเตอร์ไฟฟ้า)
ท่านสามารถเข้าไปดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าขอมิเตอร์ไฟฟ้าได้ที่
http://tempuri.org/tempuri.html
2. ค่าจดจำนองบ้าน
จำนอง คือ สัญญากู้เงินชนิดหนึ่ง ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ (เช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งปลูกสร้างเป็นต้น) โดยสัญญา จำนอง นี้จะต้องไปทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เท่านั้นนะคะ โดยมีวิธีคิดค่าจดจำนองบ้านดังนี้
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน คิด 1% ของวงเงินจำนอง แต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท
หมายเหตุ
ค่าจดจำนองนี้จะจ่ายต่อเมื่อผู้ซื้อทำการกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารเท่านั้น หากผู้ซื้อทำการซื้อบ้านด้วยเงินสดผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง
3. ค่าประเมินราคาบ้าน
ในส่วนของค่าประเมินบ้านจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อทำเรื่องกู้ซื้อบ้านกับทางธนาคาร การประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นอีกส่วนหนึ่งในการยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคาร โดยทางธนาคารจะมอบหมายให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สินของทางธนาคารเดินทางไปประเมินราคาบ้านหลังที่ผู้ซื้อนำมายื่นขอสินเชื่อจากทางธนาคาร โดยในขั้นตอนนี้ทางผู้ซื้ออาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าบริการประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อทำเรื่องกู้ซื้อบ้านต่อไป
หมายเหตุ
- ค่าบริการประเมินราคาทรัพย์สินเป็นไปตามกำหนดและนโยบายของทางธนาคาร โดยค่าบริการอาจจะแตกต่างกันไปขึ้นกับประเภททรัพย์และสถานที่ตั้งของทรัพย์สินเป็นต้น
- ค่าบริการประเมินราคาบ้านนี้จะจ่ายต่อเมื่อผู้ซื้อทำการกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารเท่านั้น หากผู้ซื้อทำการซื้อด้วยเงินสดผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายค่าประเมินราคาบ้าน
4. ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีรายได้ ค่าอากร หรือ ค่าธุรกิจเฉพาะ
ค่าใช้จ่าย ในการซื้อบ้าน ที่ดิน ณ กรมที่ดิน ในวันโอน มีรายการที่จะต้องจ่าย ดังต่อไปนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขาย ราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินราชการ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินราชการคำนวณ
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย
จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในเวลา ไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์หลังโฉนดเข้าทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นค่าภาษีนี้) ทรัพย์สินที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้แล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
4. ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) มีการคิดแบบ ขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆตามจำนวนปีถือครอง (หลายขั้นตอน) ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ 20บาท ค่าอากรตาม ป.37 5 บาท ค่าพยาน 20บาท
5. ค่าประกันอัคคีภัย
กู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องทำประกันอัคคีภัย
ประเด็นนี้เชื่อว่าหลายคนที่มีประสบการณ์ซื้อบ้านโดยกู้เงินจากธนาคาร ย่อมรู้ดีว่าทางธนาคารมีนโยบายให้ทำประกันอัคคีภัยด้วย ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นบริษัทประกันในเครือของธนาคารนั้น
คุ้มครองอะไร
ปกติประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัย จะคุ้มครอง 6 ภัยหลัก ได้แก่ ภัยไฟไหม้,ภัยฟ้าผ่า,ภัยระเบิด,ภัยจากยานพาหนะ,ภัยจากอากาศยานและภัยเนื่องจากน้ำ (ไม่รวมน้ำท่วม,น้ำซึมจากฐานรากหรือท่อประปาแตกนอกอาคาร) ถ้าจะให้คุ้มครองมากกว่านี้ก็สามารถซื้อประกันเพิ่มเติมได้ เช่น ภัยพิบัติ (น้ำท่วม,พายุ,แผ่นดินไหว) เป็นต้น
ประกันอะไร
ทรัพย์สินที่เอาประกันภัย โดยปกติหมายถึง สิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่รวมฐานราก และหรือทรัพย์สินภายในสิ่งปลูกสร้าง ที่มีไว้เพื่อการอยู่อาศัยตามปกติ เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวอินด์ หรืออาจจะเป็นเครื่องใช้ภายในบ้านที่ไม่ระบุเป็นข้อยกเว้นไว้
6. MRTA ประกันชีวิต
MRTA เป็นชื่อย่อของ Mortgage Reduced Term Assurance ซึ่งถ้าแปลตรงๆก็จะได้ใจความว่าประกันสินเชื่อบ้านแบบลดมูลค่า แต่สถาบันการเงินอาจจะให้ชื่อว่า ประกันชีวิตคุ้มครองทรัพย์สิน หรือชื่ออื่นๆตามแต่จะเรียก
ในส่วนของค่าประกันชีวิต แตกต่างจากประกันอัคคีภัยตรงที่ ประกันอัคคีภัยเป็นการทำประกันคุ้มครองทรัพย์สิน แต่ประกันชีวิตจะคุ้มครองในส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังโฉนด เนื่องจากการผ่อนชำระค่าบ้านเป็นการผ่อนระยะยาว ในบางรายเลือกผ่อนยาวนานถึง 30 ปี ดังนั้น เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในช่วงระยะเวลาการผ่อน ในบางธนาคารอาจมีนโยบายให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทำประกันเพื่อคุ้มครองชีวิตและทรัพย์สินอีกด้วย โดยการชำระค่าเบี้ยประกันประเภทประกันชีวิตนี้โดยส่วนใหญ่ ทางธนาคารจะให้เลือกชำระได้ 2 แบบ แบบที่ 1 คือแบ่งจ่ายเป็นงวด ด้วยการผ่อนค่าเบี้ยประกันพร้อมกับค่าผ่อนบ้านก็ได้ หรือแบบที่ 2 คือผู้กู้สามารถชำระเป็นเงินสดเฉพาะค่าเบี้ยประกัน ณ วันที่ โอนบ้านก็ได้
7. ค่าส่วนกลาง
ค่าส่วนกลาง คือ เงินที่ทางนิติบุคคลจะเรียกเก็บจากลูกบ้านทุกหลังในทุก ๆ ปี เพื่อนำเงินเหล่านั้นไปบำรุงส่วนกลางต่าง ๆ ที่ลูกบ้านใช้ร่วมกัน ได้แก่ ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง, ค่าบริหารจัดการหมู่บ้าน, ค่าพนักงานหมู่บ้าน, ค่าจัดเก็บขยะ, ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย, ค่าพนักงานรักษาความสะอาด เป็นต้น
โดยทางผู้ซื้อควรตรวจสอบเรื่องค่าส่วนกลางที่คงค้างกับนิติหมู่บ้านให้ดีก่อน เนื่องจากบ้านบางหลังทางผู้ขายอาจจะไม่ได้เข้าอยู่เป็นเวลาหลายปี ดังนั้น ระหว่างที่เจ้าของบ้านคนเก่าไม่ได้อาศัยอยู่ที่บ้านอาจจะมีค่าส่วนกลางที่ยังไม่ได้ชำระอยู่ ซึ่งหากเจ้าของบ้านคนเก่าไม่ได้ชำระ มากกว่า 6 เดือน ทางนิติหมู่บ้าน มีสิทธิที่จะแจ้งอายัดการโอนบ้านกับกรมที่ดิน จึงทำให้ไม่สามารถโอนบ้านได้
