วัยเกษียณเตรียมเฮ “Reverse Mortgage” กู้ใช้จ่าย ไม่ต้องผ่อนคืน
ทำความรู้จัก “Reverse Mortgage"
ที่มาที่ไปของสินเชื่อตัวนี้ก็คือ การเตรียมตัวรองรับสังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่ไม่มีเงินบำนาญ ไม่มีเงินออม แต่มีบ้านเป็นของตนเอง โดยหลักการคือ เจ้าของบ้านที่มีบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง สามารถกู้เงินโดยนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อนำเงินไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวันจนกว่าจะเสียชีวิต บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารหรือผู้ให้กู้
ส่วนแนวทางการดำเนินงานนั้นกระทรวงการคลังเตรียมเสนอแก้ พ.ร.บ. บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) เพื่อเปิดทางธนาคารภาครัฐและเอกชน สามารถเข้าร่วมดำเนินการได้
รับเงินเป็นงวดๆ จนกว่าจะเสียชีวิต
ถ้าเป็นการกู้จำนองบ้านปกติ ผู้กู้จะต้องเป็นฝ่ายจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ให้ธนาคาร แต่สำหรับ Reverse Mortgage จะตรงกันข้าม คือ ธนาคารจะเป็นฝ่ายต้องจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ แทน รวมทั้งอาจจะกันวงเงินจำนวนหนึ่งไว้ สำหรับการเบิกใช้ในยามฉุกเฉินเพิ่มเติมให้ด้วย โดยผู้กู้ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนใดๆเลย จนกว่าจะเสียชีวิต
ลักษณะเหมือนกับการขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคาร (ธนาคารเป็นผู้ผ่อนซื้อ) โดยมีเงื่อนไขว่าจะส่งมอบบ้านให้เมื่อเจ้าของบ้านเสียชีวิตแล้ว ดังนั้น ธนาคารจึงมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินดาวน์และค่างวดให้กับเจ้าของบ้านไปเรื่อยๆ ตราบเท่าที่ผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ (ผู้กู้ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านหรือที่ดินหลังนั้นได้ไปเรื่อยๆ)
สิ่งที่สถาบันการเงินผู้ให้กู้จะได้ คือ บ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้ว โดยสามารถนำไปขายทอดตลาด หรือขายต่อให้กับทายาทต่อไปได้
เทคนิคการกู้ Reverse Mortgage
เงินรายงวดที่จะได้รับในการทำ Reverse Mortgage จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลักๆ คือ
1.อายุของผู้กู้ ตอนยื่นสมัคร ยิ่งมีอายุมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีโอกาสได้รับเงินงวดมากขึ้นเท่านั้น
2. ลักษณะของบ้านและที่ดินนั้นๆ บ้านยิ่งอยู่ในทำเลดี มีมูลค่าสูงมากเท่าไหร่ เงินรายงวดก็จะได้มากขึ้นเพียงนั้น
3. ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ
“จุดน่าสนใจของเงินกู้คนวัยเกษียณ แบบ Reverse Mortgage ก็คือ คนที่ยื่นกู้ไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานรายได้ และไม่ต้องตรวจสุขภาพใดๆ ขอเพียงแค่มีบ้านและที่ดินเป็นของตัวเองเท่านั้นถือเป็นพอ ที่สำคัญ คือ ไม่มีภาระชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยคืนใดๆ อีกด้วย”
การทำ Reverse Mortgage ในต่างประเทศ เช่น สหรัฐฯ จะกำหนดอายุเจ้าของบ้านอย่างน้อย 62 ปีขึ้นไป,เกาหลี ต้องมีอายุ 65 ปีขึ้นไป โดยบ้านที่จะนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันต้องเป็นบ้านที่อยู่อาศัยหลัก โดยค่าธรรมเนียมหลักๆ คือ ค่าธรรมเนียมดำเนินการ(Origination Fee) 2% ของมูลค่า Reverse Mortgage ที่จะได้ ค่าประเมิน(Appraisal Fee) ค่าประกันภัย และค่านิติกรรม(Closing Costs) เป็นต้น
จะเห็นได้ว่า Reverse Mortgage เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมาก โดยเฉพาะกับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเอง แต่ลูกหลานไม่ดูแล ไม่มีกระแสเงินเพียงพอสำหรับการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ช่วยให้สามารถใช้ชีวิตหลังเกษียณได้อย่างมีความสุข ไม่ยุ่งยาก และไม่ต้องคอยห่วงว่าจะมีเงินเก็บสะสมมากพอสำหรับเกษียณหรือไม่
ที่มา
Home
