วิธีคำนวณค่าก่อสร้าง และมูลค่าบ้านมือสองอย่างง่าย

เดียวนี้ สามารถคำนวณราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างง่ายๆ รวมถึงการคำนวณมูลค่าของโครงการ บ้าน อย่างง่าย โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้วิธีการคำนวณราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ไว้ดังนี้

1. ค่าก่อสร้าง สามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำการปรับปรุงทุกรอบ 3 เดือน โดยล่าสุดเป็นราคา ณ เดือนธันวาคม2559 (thaiappraisal.org/thai/value/value.php) เช่น ราคาบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้นหลังหนึ่ง มีราคาค่าก่อสร้างอย่างแพง ๆ หรือ ณ ระดับราคาสูงอยู่ที่ตารางเมตรละ 14,300 บาท

2. ขนาดอาคารของเรา เราจะวัดขนาดอาคารในกรณีนี้โดยพิจารณาจากอาคารในส่วนที่มีหลังคาคลุมและมีกำแพงเรียบร้อย เช่น ห้องครัว ห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น ยกเว้นพื้นที่ส่วนโล่งไม่มีหลังคาคลุม สมมติว่าวัดขนาดอาคารได้ 100 ตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างอาคารก็จะเป็นเงิน 1,430,000 บาท (100 ตารางเมตร ณ ราคา 14,300 บาทต่อตารางเมตร) และหากมีค่าเสื่อมเพราะอาคารเก่าแล้ว ก็คิดค่าเสื่อมปีละประมาณ 2%ของค่าก่อสร้าง บ้าน จนถึงอายุ 30 ปี ก็หยุดคิดค่าเสื่อม

3. หากที่ดินซึ่งอาจเป็นในโครงการหรือนอกโครงการจัดสรร ที่เราซื้อมาสร้าง บ้าน มีขนาด 100 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 30,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 3,000,000 บาท

4. ดังนั้นมูลค่าของบ้านของเราจึงเป็นเงิน 4,000,000 บาท (ค่าที่ดินและค่าอาคาร)

อย่างไรก็ตามหากเราซื้อที่ดินมาเพื่อการพัฒนา การคำนวณก็แตกต่างออกไป กล่าวคือ

1. ในด้านค่าก่อสร้างอาคารตาม 2 เป็นเงิน 1,430,000 บาท ซึ่งสมมติเป็นอาคารใหม่ที่มีค่าเสื่อม

2. เราซื้อที่ดินดิบมาตารางวาละ 25,000 บาท ต้องทำการถมและพัฒนาสาธารณูปโภคอีกเป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท รวมเป็นเงิน 27,000 บาทต่อตารางวา ดังนั้นที่ดิน 100 ตารางวา จึงมีต้นทุนที่ดินที่ 2,700,000 บาท

3. ต้นทุนรวมของที่ดินและอาคารคือ 3,700,000 บาท (ค่าตัวอาคาร 1,000,000และค่าที่ดิน 2,700,000 บาท)

4. เรายังสมมติว่าจะมีต้นทุนอื่น (Soft Costs) อีก 15% ประกอบด้วยภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย เป็นต้น และมีกำไรที่พึงได้อีก 15% รวม 30% ซึ่งข้อนี้อาจยืดหยุ่นได้ตามที่เห็นสมควรตามภาวะตลาด

5. ดังนั้นมูลค่าของตัวบ้านจึงเท่ากับต้นทุนตัวบ้านและที่ดิน ที่ 3,700,000 ซึ่งเป็นถือว่าเป็น 70% ของมูลค่า ดังนั้นมูลค่า 100% ของตัวบ้านจึงเป็น 3,700,000 / 70%หรือเท่ากับ 5,285,714 ล้านบาทนั่นเอง

6. ถ้าในกรณีเศรษฐกิจไม่ดี แล้วเราจำเป็นต้องรีบขาย ก็อาจคิดกำไรสุทธิเพียง5% ดังนั้นมูลค่าจึงเท่ากับ 3,700,000 / 85% หรือ 4,352,941 บาท นั่นเอง เท่ากับเรายอมขาดทุนกำไรเพื่อให้พอรอดตัวไปก่อนนั่นเอง แต่ถ้าในกรณีเศรษฐกิจดี มีอุปสงค์มาก เราก็อาจขึ้นราคาอุปทานที่ยังมีอยู่ใกล้คนซื้อโดยไม่ต้องสร้างใหม่นั่นเอง

เห็นไหมครับ การคำนวณ ค่าก่อสร้าง ใคร ๆ ก็ทำได้ ดร.โสภณ พรโชคชัยกล่าว

บ้านมือสองราคาถูกไม่เกิน 1,500,000 บาท

>>> http://goo.gl/LMFdpo <<<

แหล่งที่มา : Thailand Real Estate Movement

สำหรับผู้ที่กำลังหาซื้อบ้านพร้อมอยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

>> เลือกชมได้ที่นี่คลิก <<

ชม รีวิวบ้านมือสองตกแต่งใหม่ คลิก

ผู้ที่สนใจฝากขาย บ้านมือสอง ในกรุงเทพฯ บ้านมือสองนนทบุรี และปริมณฑล 

สามารถติดต่อได้ที่นี่กรอกข้อมูลบ้าน และช่องทางติดต่อกลับ >> คลิกที่นี่ <<