กฎหมายน่ารู้ก่อนซื้อขายบ้านมือสอง
การซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการทำนิติกรรมทางกฏหมายระหว่างฝ่ายผู้ขายหรือเจ้าของบ้าน และผู้ซื้อ โดยขั้นตอนของทั้งสองฝ่ายนั้นจะต้องมีกรมที่ดินเข้ามาดูแลความถูกต้องระหว่างการซื้อขาย ซึ่งมีข้อควรระวังทางกฏหมายอยู่หลัก ๆ 4 ข้อด้วยกัน ดังนี้
1. เจ้าของบ้าน กับเจ้าของโฉนดที่ดินต้องเป็นคนเดียวกัน
ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเจ้าของโฉนดที่ดินนั้นตรงกันหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากหลักฐานทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยตรง และควรดูทั้งด้านหน้าและด้านหลังของโฉนดที่ดินนั้น
*ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือ กรณีที่เจ้าของบ้านไปสร้างบ้านที่เป็นมรดกตกทอด หรือมีการไปสร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่น หรือเครือญาติ
หากเราไปสร้างบ้านอยู่บนที่ดินของคนอื่น บ้านก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นไปเลย ผู้มีกรรมสิทธ์ในตัวบ้านจึงเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าว ถึงแม้เจ้าของบ้านจะมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนราษฎร์ก็ตาม แต่ก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินแปลงนี้เลย
2. ตัวบ้านต้องไม่อยู่บนที่ดินสาธารณะ
ข้อนี้ถือว่าสำคัญเพราะเราจะต้องมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะหรือเป็นที่ดินเอกชนที่บริจาคให้เป็นสาธารณะ เพราะมีสิทธิ์ถูกเพิกถอนภายหลังได้
3. ควรทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ขั้นตอนนี้เป็นการนำไปสู่การจ่ายเงินก้อนแรกของผู้ซื้อ ซึ่งจะถือว่าเป็นเงินมัดจำว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในระยะเวลาที่กำหนด เมื่อผู้ซื้อกู้ได้ก็เป็นขั้นตอนทำสัญญาซื้อขายได้เลย และควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนประมาณ 1 เดือน เพื่อตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์และภาระผูกพันต่างๆ
4. สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด
เพราะจะทำให้เกิดการจ่ายเงินก้อนใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อ โดยกำหนดระยะเวลาประมาณ 1 เดือน หลังจากทำสัญญาซื้อขาย และต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นถึงมีผลผูกกันตามกฏหมาย และควรขอให้สำนักงานที่ดินไปรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน
สรุป
สุดท้ายนี้ข้อควรระวังของสัญญาในกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินนั้น คือ จะต้องระบุหรือกล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นด้วย เพราะผู้ขายที่จะหลีกเลี่ยงภาษีอากรจะระบุในสัญญาว่าเป็นการโอนขายที่ดินอย่างเดียว และนอกจากนั้นควรต้องใส่ใจเรื่องประเภทของสัญญาที่ทำทุกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าซื้อ เพราะไม่สามารถทดแทนกันได้ และมีผลบังคับใช้แตกต่างกัน
แต่ปัญหาความยุ่งยากจะหมดไป เพียงซื้อขายบ้านกับบางกอก แอสเซทฯ ที่มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญให้คำปรึกษา ดูแลทุกขั้นตอน จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
ที่มา : นิตยสารบ้านพร้อมอยู่, Homebuyers
บทความที่เกี่ยวข้อง
